Nieuwe regels hypotheek 2011

Minister De Jager van Financiën beschermt consumenten tegen overkreditering door de normen voor het verkrijgen van een hypotheek aan te scherpen. Met nieuwe regels die ingaan op 1 augustus 2011 wordt de hypotheek beperkt tot 110 procent van de marktwaarde van de woning. Daarnaast mag de verstrekte hypotheek voor maximaal de helft aflossingsvrij zijn en worden de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt. Het is nog steeds mogelijk om aanschafkosten van een huis plus kosten koper te financieren. Deze normen staan in de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen, zoals voorgesteld door de NVB en het Verbond voor Verzekeraars en geldt voor nieuwe hypotheken of een hypotheek na verhuizing naar een andere koopwoning.

Gedragscode Hypothecaire Financiering
Het voorstel van de NVB tot aanscherping van de regels omtrent hypothecaire kredietverlening bevat de invulling van de loan-to-income norm. Ook wordt het te verstrekken hypotheekbedrag gekoppeld aan de waarde van de woning, waarmee een loan-to-value norm wordt geïntroduceerd.

Loan to value
De hypotheek mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting. Dat komt neer op maximaal 110% van de aankoopwaarde van de woning. Daarnaast wordt in de gedragscode als voorwaarde opgenomen dat de verstrekte hypotheek voor een bedrag van ten hoogste 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij mag zijn. De voorwaarde dat de top in uiterlijk 7 jaar moet worden afgelost vervalt.

Aflossingsvrij
De bank mag met de consument overeenkomen dat voor een bedrag van ten hoogste 50 % van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking van de hypothecaire financiering geen schema voor aflossing van de hypotheek of vermogensopbouw bestemd voor aflossing van de hypotheek wordt overeengekomen.

Aflossen
Een bank komt met de consument voor het deel van de hypotheek dat het hiervoor vermelde percentage wordt overschreden overeen hetzij een zodanig aflossingsschema van de hypotheek dat dit deel van de hypotheek geleidelijk na dertig jaar na verstrekking geheel is afgelost hetzij een verplichting tot opbouw van vermogen. De consument dient het op te bouwen vermogen aan de financier te verpanden tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de hypotheek.

Loan to income
De bank zal bij het bepalen van de leencapaciteit van een consument die een hypotheek aanvraagt rekening houden met huidige vaste en bestendige inkomsten.

Bij het bepalen van de leencapaciteit mag tevens rekening gehouden worden met:

1. toekomstige voor de consument beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen indien die redelijkerwijs te verwachten zijn. Dit zijn inkomsten (3% van de waarde van het vermogen) die de consument kan besteden zonder dat de vermogensbron wordt aangetast.
   
2. een inkomstenstijging als er sprake is van een onvoorwaardelijke schriftelijke toezegging door een werkgever aan een consument en deze inkomstenstijging binnen 6 maanden na dagtekening van deze toezegging wordt geëffectueerd. In dat geval mogen de inkomsten verhoogd worden met het bedrag van die inkomstenstijging.
   
3. de gemiddelde inkomsten over de laatste drie kalenderjaren, voorafgaand aan het jaar waarin de hypothecaire financiering wordt geoffreerd of verstrekt, als de consument ondernemer is en geen vaste en bestendige inkomsten heeft. Als de desbetreffende consument minder dan drie kalenderjaren geen vaste en bestendige inkomsten heeft gehad, mag de bank naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een door een ter zake deskundige onderbouwde prognose van de toekomstige inkomsten van de consument.